Lämmitysjärjestelmän vaihto taloyhtiössä – viisi askelta onnistuneeseen lämmitysremonttiin

Taloyhtiön lämmitysjärjestelmän vaihto maksaa usein satoja tuhansia euroja. Projektin onnistumisen kannalta tärkeintä on panostaa huolelliseen suunnitteluun – ja välttää taloyhtiöiden tekemät tyypillisimmät virheet.  

Suomalaisissa taloyhtiöissä lämmitysjärjestelmän vaihto tapahtuu usein näin. Joku hallituksen jäsenistä kiinnostuu uudesta lämmitysmuodosta ja laittaa isännöitsijälle asiasta vinkin. Muut hallituksen jäsenet innostuvat asiasta ja isännöitsijä laittaa prosessin vireille ilmoittamalla taloyhtiön kulutustiedot parille eri urakoitsijalle. Urakoitsijat antavat tarjoukset – osa paikalla käynnin jälkeen ja osa ilman paikallakäyntiä – ja yhtiökokous valitsee tarjouksista halvimman.

”Taloyhtiön lämmitysremontissa suurin riski on suunnittelemattomuus. Toinen riski on se, että suunnitelman pohjalta pyydettyjä tarjouksia tulkitsee maallikko – ja mahdollisesti valitsee tarjouksen, joka ei vastaa suunnitelman vaatimuksiin.”

Parin vuoden päästä huomataan, että urakoitsijan antamat säästötavoitteet jäävät kauas luvatuista ja laitteisto vaatii jatkuvaa huoltoa. Kun paikalle tilataan lämmitysjärjestelmien suunnitteluyritys, todetaan, että rakennustekniset ominaisuudet olisivat puoltaneet erilaisen lämmitysjärjestelmän valintaa – tai lämpöpumppulaitoksen mitoitus ei vastaa rakennuksen tarpeita. Käytännössä ollaan tilanteessa, että halvin tarjous muuttuu jatkotoimenpiteiden myötä kaikkein kalleimmaksi.

Puutteellinen suunnittelu aiheuttaa suurimmat ongelmat

Tilanne kuvaa tyypillistä tapahtumaketjua, jossa taloyhtiöön tilataan mittava lämmitysremontti, mutta puutteellisen suunnittelun takia projekti tuottaa pettymyksen sekä isännöitsijälle että asukkaille. Syntyy ajatus, että uusi lämmitysjärjestelmä ei toimi niin hyvin tai säästä niin hyvin kun luvattiin, vaikka kyse on siitä, että arviot on tehty – ja järjestelmä sekä urakoitsija valittu – puutteellisin perustein.

Kuinka projekti sitten kannattaa hoitaa? Alan pitkäaikaisena toimijana ja useita suunnittelemattomia projekteja loppuun suorittaneena voimme sanoa, että näitä ohjeita seuraamalla varmistat taloyhtiöösi onnistuneen ja pitkällä tähtäimellä hyödyt maksimoivan lämmitysremontin.

1. Hankesuunnittelussa valitaan sopivin lämmitysjärjestelmä

Kun tarve lämmitysjärjestelmän vaihtoon syntyy, ensimmäinen askel on aloittaa hankesuunnittelu. Käytännössä taloyhtiön hallitus esittää asian perusteluineen yhtiökokoukselle. Hankesuunnittelua varten valitaan suunnittelutoimisto. Paras tapa varmistua toimijan pätevyydestä on ottaa yhteyttä suunnittelutoimiston referenssikohteisiin. Moni taho toimittaa asiakkaalle mielellään referenssejä, mutta on eri asia, miten projektit ovat käytännössä onnistuneet. Isojen kohteiden suunnittelua hoitavat Suomessa esimerkiksi GEON:n oy ja Grandlund.

”Suunnittelutoimisto ei myy lämmitysjärjestelmiä tai -laitteistoja. Se selvittää, mikä lämmitysjärjestelmä on taloyhtiön kannalta paras ja kustannustehokkain – vasta urakoitsijat antavat ehdotuksia eri valmistajien laitevaihtoehdoista.”

Kun valinta on tehty, suunnittelutoimisto tekee hankesuunnittelun, jossa selvitetään, mikä lämmitysjärjestelmä – tai vanhan ja uuden ratkaisun lämmitysratkaisuyhdistelmä – sopii kiinteistöön parhaiten ja tuo asukkaille maksimaaliset säästöt. Selvitystä tekevän tahon intressinä ei ole myydä asiakkaalle laitteistoja tai järjestelmiä, joten tuloksena on talon lähtökohdista nouseva puolueeton ehdotus. Toimisto käy taloyhtiön kanssa läpi myös sen, millä aikajänteellä säästöjä ja energiatehokkuutta haetaan. Esimerkiksi 10, 20 vai 50 vuodelle ajoitettu kannattavuus vaatii eri tyyppiset ratkaisut.

2. Yksityiskohtainen suunnitelma – taloyhtiön yhteinen päätös

Kun hankesuunnitelma on valmis, hallitus esittelee sen ylimääräiselle yhtiökokoukselle – ja mikäli projekti halutaan käynnistää, kokous päättää, mistä lämmitysjärjestelmästä tilataan yksityiskohtainen suunnitelma. Vaihtoehtoisesti yhtiökokous voi valtuuttaa hallituksen tilaamaan yksityiskohtaisen suunnitelman ammattilaisten suosittelemasta järjestelmästä. Yksityiskohtaisessa suunnitelmassa määritellään ne kiinteistön ominaispiirteiden luomat suoritusarvot ja toiminnallisuudet, jotka hankittavan laitteiston tulee täyttää. Oleellista on, että tässä vaiheessa taloyhtiön osakkaille järjestetään mahdollisuus avoimeen keskusteluun ja paikalla on alan ammattilainen antamassa tietoa eri vaihtoehdoista, kustannuksista ja hyödyistä myös pitkällä tähtäimellä. Asukkaiden ennakkoluulot hälvenevät usein, kun selviää, miten merkittäviä vaikutuksia hyvin suunnitellulla ja ekologisella lämmitysratkaisulla on asumiskuluihin, ympäristön hyvinvointiin sekä talon arvon nousuun.

3. Pyydä asiantuntija mukaan kilpailutukseen

Kun järjestelmän valinta on tehty, isännöitsijä pyytää yksityiskohtaisen suunnitelman perusteella urakkatarjoukset 3–4 lämpöpumppuihin erikoistuneelta urakoitsijalta. Tarjoukset ovat nyt vertailukelpoisia ja yhteismitallisia. Ilman yhtenäistä suunnitelmaa urakoitsijoilta pyydetyt tarjoukset olisivat kaikki erilaisia ja niitä olisi käytännössä mahdoton vertailla keskenään. On myös taloyhtiön etu, että se pääsee vertailemaan avoimesti eri valmistajien tarjoamia vaihtoehtoja – jos prosessi lähtee jo alkuvaiheessa etenemään yhden valmistajan kanssa, tarjouskilpailuun ei välttämättä päädy lainkaan kohteen kannalta parasta järjestelmävaihtoehtoa.

Haluatko asiantuntijoiden vinkit ja oppaat sähköpostiisi? Tilaa uutiskirje >>

Jos isännöitsijätoimistolla ei ole lämpöpumppujärjestelmiin erikoistunutta teknistä isännöitsijää, kilpailutusvaiheessa kannattaa ostaa konsulttiapua esimerkiksi käytetystä suunnittelutoimistosta. Urakoitsijoilta tulee usein tarjouksia, jotka eivät vastaa asiakkaan suunnitelman edellyttämiin vaatimuksiin – ja maallikko ei välttämättä huomaa puutteita. On riski, että huolella tehty suunnittelutyö valuu tässä vaiheessa hukkaan.

4. Selvitä urakoitsijan osaaminen ja maksukyky

Ennen sopimuksen tekoa on hyvä varmistaa urakoitsijan tausta. Myös hänen kohdallaan yhteydenotto referenssikohteisiin kertoo osaamisesta eniten. On myös varmistettava, että urakoitsija kykenee vastaamaan projektista taloudellisesti. Suurissa projekteissa liikkuu isoja rahoja ja toimijan on kyettävä antamaan taloyhtiölle takuuaikaiset vakuudet. Takuista, vakuuksista tai elinkaarihuoltopalveluista ei ole hyötyä, jos yritystä ei ole parin vuoden päästä olemassa. Jos isännöitsijätoimistolla ei ole lämpöpumppuihin erikoistunutta teknistä isännöitsijää, urakointivaiheessa kannattaa käyttää ulkopuolista valvojaa. Myös tätä palvelua kannattaa kysyä suunnittelutoimistosta. Hyvä urakoitsija osaa neuvoa taloyhtiötä myös viestinnässä. On tärkeää, että asukkaille kerrotaan reaaliaikaisesti projektin etenemisestä ja heitä tiedotetaan hyvissä ajoin esimerkiksi lämmön tai kuuman veden jakelukatkoksista.

5. Elinkaarihuolto varmistaa kustannustehokkuuden

Taloyhtiön aiemmin käyttämä huoltoyhtiö on voinut tehdä säätöjä öljykattilaan tai kaukolämpövaihtimeen, mutta ei välttämättä osaa huoltaa lämpöpuppujärjestelmää. Huoltosopimus kannattaa aina tehdä urakoitsijan kanssa – ja jos urakoitsija ei pysty tarjoamaan laitteille elinkaariaikaista huoltosopimusta ja ympärivuorokautista huoltopäivystystä, kannattaa harkita, onko kyseinen taho oikea valinta urakoitsijaksi. Jos kohteeseen on valittu lämmityksen etävalvonta, on hyvä varmistaa, että etävalvonta on suojattu, eikä kukaan ulkopuolinen pääse vaikuttamaan talon lämmityssäätöihin. Urakoitsijan tehtävänä on opastaa myös talo- sekä huoltoyhtiön edustajat uuden järjestelmän peruskäyttöön ja omatoimisten huoltotöiden tekemiseen.

Haluatko tietää asiasta enemmän? Ota yhteyttä asiantuntijoihimme >>

Kuva: Shutterstock